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Agencia de Alquiler Servicio Propietarios Ley de Arrendamientos Urbanos PREAMBULO - LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
PREAMBULO - LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
1. El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad
regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,
aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Los principios que inspiraron la reforma de la ley arrendaticia llevada a cabo en 1964,
según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el
movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del
país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a
alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado
texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto inter vivos como mortis
causa, favorable a los intereses del arrendatario.
Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de
manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.
Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de
Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los
arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior
de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de
viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato,
suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de
arrendamientos urbanos.
El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que
la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba
produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha
podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo,
ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar
lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un
movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado
por simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el
mercado inmobiliario.
En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza
por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los
contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan
aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y
un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada
duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de
entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con
rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley
de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar
como ineconómicas.
Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido
el arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en
propiedad en relación con la solución del problema de la vivienda. En este sentido, solo
un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en
régimen de alquiler.
Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el
mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda
orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de
reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y
adecuada.
La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita
establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es
evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente
para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se
produzca.
La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara
diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a
cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas
subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas
normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.
En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación
de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos
por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.
Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos
arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.
2. La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas,
fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por
establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que
un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades
familiares que les posibilita contemplar el arrendamiento como alternativa válida a la
propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno
para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen
viviendas en este mercado.
Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre
la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta
alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un
plazo inferior.
Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como
mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado
asimismo sobre períodos anuales, de tres años.
El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de
duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a
la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de
la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.
El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el
instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En
la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la
vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no
existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito mortis causa a favor de
aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como novedad
el reconocimiento de este derecho al conviviente more uxorio.
En relación con las subrogaciones inter vivos, sólo se reconoce su existencia previo
consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en
casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio,
asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce ex lege a dicho
cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que
restare de contrato.
El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre
las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos
como para aquéllos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto
asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la
realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la
vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma establece un
mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que
pueda experimentar en un período anual el Indice de Precios al Consumo.
Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en
líneas generales la regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el
establecimiento de una previsión especial para arrendatarios afectados de minusvalías
o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la
finca arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma.
También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario
para el supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del
arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que
constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador
incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.
Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la
libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se
consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento,
cualquier a que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando,
por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de
determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho
no sólo contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la
información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas
medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica
de los arrendamientos.
3. La Ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y
arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre
arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de
vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y
arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los
arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de
negocio y los asimilados a éstos.
Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al
arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la
necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los
que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.
Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley
opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato,
configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un
amplio recurso al régimen del Código Civil.
Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y
arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de
adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque
limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.
Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del
arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento,
deba abandonar el local por el trascurso del plazo previsto, siempre que de alguna
forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela
obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y