Oportunidad
*
607340034 - Condiciones
Agencia de Alquiler Servicio Propietarios Ley de Arrendamientos Urbanos TITULO II DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA - L...
TITULO II DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA - LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
CAPÍTULO I.
NORMAS GENERALES
Artículo 6. Naturaleza de las normas
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda
El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no
tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su
cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del
arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente
frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo el
consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento
cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la
finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo
pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del
arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al
arrendamiento.
CAPÍTULO II.
DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO
Artículo 9. Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera
inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración
mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta
días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera
de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del
inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al
arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya
estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de
prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su
celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el
arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para
destinarla a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el
arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el
uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con
indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el
momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una
cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.
Artículo 10. Prórroga del contrato.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo
cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al
menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el
contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres
años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación
a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar
el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional
al que estuviera sometido.
Artículo 11. Desistimiento del contrato.
En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario
desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el
correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el
arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los
períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la
indemnización.
Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del
arrendatario
1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de
él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el
arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que
manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge del
arrendatario no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge
deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no
estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento
o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que
conviviera con aquél, siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el
arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser
arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al
pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la
persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en
análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación
sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo
que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera
convivencia.
Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura
de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el
arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que
se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el
artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco
primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera
de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el
arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de
la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por
la duración pactada.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario superficiario y cuantos tengan un
análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del
arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto
en la presente Ley.
3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya
concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el
Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya
creación sea imputable el verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no
renovación a que se refiere el artículo 9.1.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato,
aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado
por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el
arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años,
debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo
citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el
arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo
que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del
arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda
arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96
del Código Civil.
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser
comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la
resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o
de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Artículo 16. Muerte del arrendatario.
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a. El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él
b. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma
permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con
independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años
anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia
en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años
anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia
en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c. Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento
estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido
habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d. Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él
durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e. Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en
la letra anterior.
f. Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran
una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación
de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan
convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas,
el arrendamiento quedará extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre
quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación
establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán
preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes,
tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo
sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o
superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas
familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el
ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del
arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del
fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado,
indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de
prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se
produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario salvo los que renuncien a su
opción, notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al
fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres
meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes
sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá considerarles
deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan
su pretensión de subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán
pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario,
cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del
arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el
fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
CAPÍTULO III.
DE LA RENTA
DE LA RENTA
Artículo 17. Determinación de la renta.
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en
los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago
anticipado de más de una mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o,
en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que
se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el
efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente
las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la
totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que
se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
Artículo 18. Actualización de la renta.
1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser
actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año
de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la
variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de
Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente
anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la
primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la
fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último
aplicado.
2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo
estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado
anterior.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel
en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el
porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la
oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al
Boletín Oficial en que se haya publicado.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago
precedente.
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.
1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de
duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual
en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés
legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres
puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel
momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas
obtenidas para la realización de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad
horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital
invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada
una de aquéllas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal,
el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por
acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá
proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya
finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de
aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación, y aportando copias
de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus
accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que
correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos
serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de
dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la
Administración.
2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el
arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere al apartado anterior, con
excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un
porce